Νεκτάριος Αθ. Φαρμάκης: Καταγραφή και αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας της Π.Δ.Ε

ΕΠΕΡΩΤΗΣΗ:

Στην πλειοψηφία των χωρών του ανεπτυγμένου και αναπτυσσόμενου κόσμου, οι ΟΤΑ κατέχουν ή ελέγχουν μεγάλες εκτάσεις ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένων για παράδειγμα γης, δημοσίων κτηρίων, σχολείων, καταστημάτων ή απλών κατοικιών.

Αν και οι οργανισμοί αυτοί γενικότερα ασχολούνται με τις λειτουργικές απαιτήσεις της διαχείρισης αυτής της περιουσίας, πολύ λίγοι αντιμετωπίζουν το σύνολο των ιδιοκτησιών αυτών ως «χαρτοφυλάκιο», του οποίου η σύνθεση και η χρήση μπορεί να διαμορφωθεί με τέτοιο τρόπο ώστε να εξυπηρετήσει καλύτερα τους στόχους της τοπικής κοινωνίας.

Οι ΟΤΑ σπάνια εξετάζουν αν η χρήση των επιμέρους ακινήτων είναι η κατάλληλη από την πλευρά του κόστους ευκαιρίας, του τρόπου διαχείρισης και χρηματοδότησης, ή αν ταιριάζει με τον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό και τις ανάγκες τους. Ένα άλλο βασικό χαρακτηριστικό είναι ότι πολύ συχνά οι ΟΤΑ αγνοούν τη σημαντικότητα του ισολογισμού στη λήψη αποφάσεων σχετικά με την ιδιοκτησία τους. Ο ισολογισμός ταυτοποιεί όλα τα πάγια και τις υποχρεώσεις, τα οποία έχουν χρηματοοικονομική αξία για τον οργανισμό.

Είναι προφανές ότι ζούμε σε μια εποχή και σε ένα οικονομικό περιβάλλον που η διαχείριση χαρτοφυλακίου της ακίνητης περιουσίας της Περιφέρειάς μας είναι αναγκαιότητα

Η διαχείριση χαρτοφυλακίων ακίνητης περιουσίας αποτελείται από τρεις βασικές εργασίες και οι δύο πρώτες είναι προαπαιτούμενες για την τρίτη. Αυτές είναι η καταγραφή όλων των ακινήτων που είναι στην κυριότητα ή στη διαχείριση της εταιρείας, η διαχείριση κάθε ακινήτου ξεχωριστά, η οποία παρακολουθεί κάθε πληροφορία για τους ενοίκους, την πληρότητα, τα έσοδα και τα έξοδα, καθώς και η λογιστική διαχείριση, η οποία παρακολουθεί την αξία του ακινήτου, την απόσβεση ενσώματων ακινητοποιήσεων και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη χρηματοδότησή της, και, τέλος, η διαχείριση παγίων σε επίπεδο χαρτοφυλακίου, η οποία αξιολογεί τη χρηματοοικονομική απόδοση κάθε ακινήτου στο πλαίσιο του συνολικού χαρτοφυλακίου και θεμελιώνει τη συλλογιστική πίσω από την απόκτηση, εκμετάλλευση ή διάθεση τους, εξετάζοντας τόσο τα χρηματοοικονομικά χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου όσο και τη βέλτιστη σύνθεση του χαρτοφυλακίου.

Η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας από δημόσιους φορείς περιλαμβάνει τις ίδιες δραστηριότητες απόκτησης, κατοχής και διάθεσης, αλλά και δύο επιπρόσθετες : την παραχώρηση γης για ανάπτυξη, και τη δημόσια συμμετοχή σε ανάπτυξη γης. Ενώ η έννοια της «διάθεσης» υπονοεί τη μεταβίβαση της γης από το δημόσιο στον ιδιωτικό τομέα μέσω της κτηματαγοράς χωρίς ειδικούς περιορισμούς στη χρήση της, η έννοια της «παραχώρησης» υπονοεί την απόδοση της χρήσης της γης (η οποία είναι αποφασισμένη από το δημόσιο φορέα) σε συγκεκριμένο αποδέκτη, εκτός των διαδικασιών της κτηματαγοράς και χωρίς τη μετάθεση της κυριότητας.

Είναι λοιπόν προφανές ότι του σταδίου της όποιας αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας, προηγείται το στάδιο της απογραφής της. Η απογραφή των περιουσιακών και λοιπών στοιχείων των Περιφερειών, προσδιορίζεται στην παράγραφο 5 του άρθρου 269 του Ν.3852/10, σύμφωνα με τον οποίο θα έπρεπε να έχει υλοποιηθεί σε φάσεις με λήξη το έτος 2012.  

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημάνουμε και την ανάγκη ύπαρξης μιας Στρατηγικής Διαχείρισης της Ακίνητης Περιουσίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας. Με τον όρο «Στρατηγική διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας» εννοούμε την πολιτική ανάπτυξης και εκμετάλλευσης ακινήτων κυριότητας της ΠΔΕ έτσι ώστε να σχεδιάζονται με βάση τις διαμορφωμένες ανάγκες παροχής υπηρεσιών, να επιτυγχάνεται η μεγιστοποίηση των αποδόσεων και της υπεραξίας με τη χρησιμοποίηση περιορισμένης χρηματοδότησης και να διαμορφώνεται μια μακροχρόνια στρατηγική που θα περιλαμβάνει τις μελλοντικές χρήσεις, τα κόστη λειτουργίας και διαχείρισης και τον προσδιορισμό του κύκλου ζωής των ακινήτων.

Για να επιτύχουμε τη μέγιστη δυνατή εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας μας,  θα πρέπει να είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε το ύψος και το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών προς τους πολίτες, σε σχέση με τα ακίνητα μας και να προβλέπουμε τη μελλοντική ζήτηση αναγκών, να γνωρίζουμε το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα φυσικά χαρακτηριστικά και τη χρησιμότητα των ακινήτων καθώς και να υπολογίζουμε την απόδοση τους, να προβλέπουμε τις μελλοντικές τάσεις και τη χρονική περίοδο απαξίωσης τους, να σχεδιάζουμε και επαναπροσδιορίζουμε στόχους για κάθε ακίνητο, να αναλύουμε εναλλακτικές λύσεις, να καθορίζουμε προτεραιότητες και να διαμορφώνουμε προϋπολογισμούς και τέλος, να επιτυγχάνουμε τη βέλτιστη λειτουργία και αξιοποίηση και να ελέγχουν το κόστος λειτουργίας και διαχείρισης.

Σε αυτό ακριβώς το σημείο  ένα σχέδιο διαχείρισης μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο για την αποτελεσματική διαχείριση της ακίνητης περιουσίας μας. Το σχέδιο αυτό θα πρέπει να περιλαμβάνει τους στρατηγικούς στόχους, το ύψος και το επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών των ακινήτων, προβλέψεις σχετικά με τη ζήτηση, τη διαμόρφωση στρατηγικών διαχείρισης των ακινήτων, τον καθορισμό των τρόπων διαχείρισης, οικονομικές προβλέψεις και εκτιμήσεις εισροών – εκροών, τη διαμόρφωση ενός μηχανισμού ελέγχου, καθώς και ένα επιχειρησιακό σχέδιο, που θα περιλαμβάνει τις απαραίτητες ενέργειες, χρονοδιάγραμμα υλοποίησης και τους πόρους που θα χρησιμοποιηθούν.

Η ορθολογική διαχείριση της ακίνητης περιουσίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας προϋποθέτει τον σχεδιασμό ενός μακροχρόνιου πλάνου δράσης, η πραγματοποίηση του οποίου επιμερίζεται σε επιμέρους βραχυπρόθεσμα στάδια. Θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη σημασία στην ανάπτυξη τεχνικών αποτίμησης ακινήτων, την καταγραφή των διαδικασιών λειτουργίας και διαχείρισης, το σχεδιασμό ενός συστήματος παροχής πληροφοριών, το σχεδιασμό των αρχικών διαδικασιών διαχείρισης και την εκπαίδευση και ενημέρωση των αρμόδιων στελεχών. Ιδιαίτερη βαρύτητα θα πρέπει να δοθεί στην παροχή κινήτρων υλοποίησης, ενώ η εμπέδωση των στόχων αποτελεσματικής διαχείρισης και η υιοθέτηση κριτηρίων απόδοσης μπορεί να αποτελέσουν ένα μηχανισμό παροχής κινήτρων που θα οδηγήσει στην υλοποίηση των διαδικασιών διαχείρισης.

Ως βέλτιστη πρακτική προκρίνεται η εξής διαδικασία :

1. Έρευνα, απογραφή, σύνταξη σχετικών φακέλων, αποτίμηση και προτάσεις βέλτιστης αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας
2. Δημιουργία πλατφόρμας ηλεκτρονικής καταγραφής ακινήτων Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας
3. Αξιολόγηση και παρακολούθηση της συνολικής χρηματοοικονομικής θέσης της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας και προετοιμασία έναρξης απογραφής οικονομικών στοιχείων και δεδομένων, για την έναρξη εφαρμογής διπλογραφικού συστήματος λογιστικής απεικόνισης των οικονομικών στοιχείων.

Στο πλαίσιο προσαρμογής των οικονομικών της στοιχείων στις νέες συνθήκες που επικρατούν στην αγορά ακινήτων και προσαρμογής του κόστους χρήσης ιδιόκτητων και μισθωμένων ακινήτων της, η Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας θα πρέπει να καταγράψει και να επικαιροποιήσει όλα τα ακίνητα που διαθέτει ή χρησιμοποιεί σε όλες τις περιφερειακές ενότητες, σύμφωνα με την εξής κατηγοριοποίηση:

-ακίνητα ιδιοκτησίας της που χρησιμοποιεί για τη στέγαση των υπηρεσιών της
-μισθώματα που καταβάλλει σε τρίτους για τη στέγαση των υπηρεσιών της και
-ακίνητα ιδιοκτησίας της που μισθώνει σε τρίτους.

Στόχος είναι η συγκέντρωση των ακινήτων ιδιοκτησίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας σε ενιαίο Μητρώο, ο έλεγχος, η κατηγοριοποίηση, η ιεράρχηση, η αρχική αξιολόγησή τους και η αποτίμησή τους με διάφορες παραμέτρους (είδος, πληρότητα, οικιστική θέση, πολεοδομική κατάσταση, αντικειμενικές και εμπορικές αξίες κ.ά.).

Μέχρι σήμερα, στην Ελλάδα έχουν ακολουθηθεί διάφορες μέθοδοι σχετικά με την καταγραφή-απογραφή των ακινήτων των Περιφερειών. Σε κάποιες περιπτώσεις, όπως στην Περιφέρεια Αττικής, το έργο ανέλαβαν οι Υπηρεσίες της ίδιας της Περιφέρειας , μόλις το 2015, ενώ στην Περιφέρεια Πελοποννήσου, μόλις το 2016 προκρίθηκε η λύσης της προγραμματικής σύμβασης με την Αναπτυξιακή Εταιρεία της Περιφέρειας για την καταγραφή και αξιοποίηση των ακινήτων τους.

Σε κάθε περίπτωση, ανεξαρτήτως του τρόπου που θα προκριθεί, θα πρέπει να ακολουθηθούν τα εξής βήματα :

-Οργάνωση και χρονοδιάγραμμα υλοποίησης του έργου: Καθορισμός ενός προγράμματος με τις απαιτούμενες ενέργειες και τις προϋποθέσεις που απαιτούνται, αναλυτικό χρονοδιάγραμμα υλοποίησης των ενεργειών, οριοθέτηση των ηλεκτρονικών στοιχείων και αναφορών που θα περιλαμβάνει η βάση. Δεδομένου ότι η ακίνητη περιουσία πιθανόν να είναι σε ξεχωριστά αρχεία (λόγω των προηγούμενων αρχών) και διαφορετικούς ενδεχομένως τύπους αρχείων και καταγραφών (χειρόγραφα και ηλεκτρονικά, παλαιά και νέα συμβόλαια, δωρεές, αγορές και παραχωρήσεις κ.λπ.), προκύπτει η ανάγκη η τελική καταγραφή και αποτίμησή τους να είναι ενιαία και ηλεκτρονική με κοινά πεδία, διευκολύνοντας τυχόν αναζητήσεις και την ψηφιοποίησή τους

-Συγκέντρωση στοιχείων ακινήτων και έρευνα σε άλλους φορείς: Συγκέντρωση αντιγράφων των στοιχείων των ακινήτων που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία και διαχείριση της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας μετά την εφαρμογή του «Καλλικράτη», τη δημιουργία ενιαίου αρχείου ακινήτων και φακέλου για κάθε ακίνητο, την έρευνα και καταγραφή από τις σχετικές εγγραφές στα κτηματολογικά γραφεία και τα υποθηκοφυλακεία και τη διασταύρωση με ήδη υπάρχοντα στοιχεία. Οι καταγραφές των ακινήτων θα περιλαμβάνουν τα βασικά στοιχεία (στοιχεία μεταγραφής/καταχώρησης, στοιχεία συμβολαίων, περίληψη περιγραφής ακινήτου, διεκδικήσεις, υποθήκες, κατασχέσεις κ.λπ.), καθώς και πλήρεις τοπογραφικές αποτυπώσεις.

-Έλεγχος νομιμότητας ακινήτων σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο

-Συγκέντρωση στοιχείων ακινήτων και καταγραφή αυτών αναφορικά και ιεραρχικά δομημένα, ανάλογα με τις αντικειμενικές και εμπορικές τους αξίες

-Σύμφωνα με τις προτεραιότητες της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας και με γνώμονα το Επιχειρησιακό Πρόγραμμα – Στρατηγικό Σχεδιασμό της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας 2014-2020, θα διατυπωθούν προτάσεις για την πληρότητα στοιχείων του κάθε ακινήτου, την ωρίμανση, παρουσίαση και τη δημιουργία όλων των προϋποθέσεων για την άρτια αξιοποίησή τους

-Δημιουργία πλατφόρμας ηλεκτρονικής καταγραφής ακινήτων Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας για την καταχώριση των στοιχείων των ακινήτων αφού θα έχουν διασταυρωθεί, τη δημιουργία ηλεκτρονικής βάσης στοιχείων ακίνητης περιουσίας, την αξιολόγησή τους και την κατηγοριοποίηση των ηλεκτρονικά καταγεγραμμένων ακινήτων με γνώμονα διάφορες παραμέτρους (π.χ. είδος, θέση, μέγεθος, χρήσεις, ελλείψεις πληρότητα, ωρίμανση, αξίες ακινήτων κ.λπ.)

Συνεπεία τούτων και επειδή δεν υπάρχει πληροφόρηση για ενέργειές σας σχετικά με το ως άνω θέμα, ήτοι αυτό της καταγραφής και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας, ερωτάσθε :

Α. Έχετε προβεί σε κάποια ενέργεια σχετικά με την καταγραφή και αξιοποίηση της Π.Δ.Ε, ως οφείλετε;

1. Υπάρχει κάποια Στρατηγική Διαχείρισης της Ακίνητης Περιουσίας της Π.Δ.Ε;

Γ. Υπάρχει στην Π.Δ.Ε πλήρες μητρώο ακινήτων ιδιοκτησίας της;

Δ. Έχετε προβεί αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας της Π.Δ.Ε και αν ναι πού πρoσδιορίζεται και πως αποτυπώνεται λογιστικά;

Ε. Πώς σκοπεύετε να αξιοποιήσετε την ακίνητη περιουσία της Π.Δ.Ε;

Επισημαίνεται ότι με την παρούσα ερώτηση, στην οποία αναμένουμε απάντηση αρμοδίως, ταυτόχρονα αιτούμαστε νομίμως και αρμοδίως όπως συζητηθεί σε επόμενο Περιφερειακό Συμβούλιο ως θέμα ημερησίας διάταξης το ζήτημα της Απογραφής και Διαχείρισης των Ακινήτων της Π.Δ.Ε

Με εκτίμηση

Ανδρέας Κατσανιώτης

Δημήτριος Σιαμπλής

Νεκτάριος Φαρμάκης

Γεώργιος Χήνος

Γεώργιος Σύρμος

 

 

Στις 20-9-2016 καταθέσαμε στην Γραμματεία της Περιφέρειας κοινή πρόταση-επερώτηση για την αξιοποίηση και καταγραφή των ακινήτων της Π.Δ.Ε, υπογεγραμμένη από όλα τα μέλη-περιφερειακούς συμβούλους της παράταξης «Ανδρέας Κατσανιώτης, μαζί να φτιάξουμε τον τόπο μας».

Στην εν λόγω επερώτηση καταθέσαμε συγκεκριμένη, εμπεριστατωμένη και αναλυτική πρότασή μας σχετικά με τα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν προς την κατεύθυνση της αξιοποίησης των ακινήτων της Περιφέρειας. Να σημειώσουμε εδώ ότι αυτό αποτελεί και νομική υποχρέωση της Π.Δ.Ε , αφού η απογραφή των περιουσιακών και λοιπών στοιχείων των Περιφερειών, προσδιορίζεται στην παράγραφο 5 του άρθρου 269 του Ν.3852/10. Επισημάναμε δε την  πρακτική που έχει ήδη ακολουθηθεί από δύο άλλες Περιφέρειες της χώρας: Την Περιφέρεια Αττικής και την Περιφέρεια Πελοποννήσου.

Προτείναμε ταυτόχρονα, το συγκεκριμένο θέμα να αποτελέσει και θέμα συζήτησης στο Περιφερειακό Συμβούλιο για να γίνει όσο το δυνατόν περισσότερη διαβούλευση επ’ αυτού.

Η Περιφερειακή Αρχή, κατά την προσφιλή της τακτική κώφευσε στα κελεύσματα τα καιρών αλλά και στην ανοικτή πρόσκλησή μας και επέλεξε να φέρει το θέμα απλώς ως επερώτηση στο χθεσινό Περιφερειακό Συμβούλιο.

Η παράταξή μας, συνεπής στα όσα είχε διακηρύξει προεκλογικά, με παρεμβάσεις της , προτείνει δράσεις και πολιτικές που μπορούν δυνητικά να βοηθήσουν οικονομικά και όχι μόνο, την Περιφέρειά μας.

Δεν μπορεί από τη μια συνεχώς να παραπονούμαστε για την έλλειψη πόρων και από την άλλη να μην έχουμε ιδέα ως Περιφέρεια για το πόσα και πόσης αξίας είναι τα ακίνητα ιδιοκτησίας μας. Ένα ιδιότυπο «περιφερειακό ΤΑΙΠΕΔ», με σκοπό την άντληση πόρων ανά Π.Ε, θα ήταν μια κάποια λύση. Ενώ σε κάθε περίπτωση, η λεπτομερής καταγραφή της ακίνητης περιουσίας μας θα βοηθούσε στην καλύτερη αξιοποίησή της. Η κρατικοδίαιτη πολιτική (που είναι το φόρτε του κ.Κατσιφάρα) είναι ατελέσφορη και προτάσεις σαν τη δική μας δείχνουν τον δρόμο προς μια σύγχρονη και παραγωγική άσκηση πολιτικής σε Περιφερειακό επίπεδο.

Βρισκόμαστε περίπου στη μέση της θητείας της Περιφερειακής Αρχής και καμία ενέργεια δεν έχει λάβει χώρα , ως προς την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας μας. Με αυτό τον τρόπο, είναι σαφές ότι κάθε άλλη διεκδίκηση ως προς την αύξηση πόρων χάνει το ηθικό της υπόβαθρο. Αφού πρίν διεκδικήσεις, πρέπει να έχεις κάνει από πλευράς σου ό,τι είναι δυνατόν.

Αναμέναμε με ενδιαφέρον την απάντηση του αρμόδιου Αντιπεριφερειάρχη στο ερώτημά μας, αν και εκ των προτέρων δηλώσαμε απογοητευμένοι που το θέμα ΔΕΝ ήρθε σαν θέμα ημερήσιας διάταξης στο Περιφερειακό Συμβούλιο, γεγονός το οποίο έχει δύο αναγνώσεις: Ή η Περιφερειακή Αρχή και ο κ.Κατσιφάρας δεν το αξιολογεί ως μείζον ή η ανετοιμότητα τους είναι τέτοια που δεν επιτρέπει την εισαγωγή του θέματος στην ημερήσια διάταξη, αφού δεν έχουν τι να πούν. Η απάντηση περιορίστηκε στην αναφορά ακινήτων που μισθώνονται χωρίς καμία αναφορά στην ουσία, δηλαδή τη στρατηγική αξιοποίησης. Παράλληλα, η αναφορά του ποσού των 38 εκατομμυρίων Ευρώ που αφορά στην αξία της ακίνητης περιουσίας της Π.Δ.Ε, χαρακτηρίζεται από προχειρότητα αφού προκύπτει από λογιστικές εγγραφές και όχι μέσα από κάποια διαδικασία αξιολόγησης των ακινήτων, με βάση τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές.

Σε κάθε περίπτωση, εμείς είμαστε παρόντες και θα εξακολουθήσουμε να ζητάμε την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας. Εκτός από νομική υποχρέωση είναι και πραγματική αναγκαιότητα.